說到西安樓市大家可能都有話要說但最直觀的感受可能就是：2018這大半年西安樓市“有點(diǎn)忙”。
一手房“搖不上”？
二手房“買不起”？還有開發(fā)商“自己告自己”？
請看這些年西安的樓市政策
2017年1月1日，西安市出臺(tái)了購房限購的通知，只能新購一套商品房。2017年4月18日，限購政策升級(jí)，增加了購房的首付款比例和二手房必須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿兩年才能交易的規(guī)定。
2018年3月，全國又掀起了新一輪的“精準(zhǔn)調(diào)控”， 再次收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，上海、南京、長沙、成都等地相繼實(shí)施“公正搖號(hào)”政策，而西安3月最后一天加入“搖號(hào)賣房”隊(duì)伍。 3月30日，西安房管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》。其中明確，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
2018年5月25日 ，為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)，營造公開、公平、有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，西安市房管局決定在全西安市范圍開展商品房交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假搖號(hào)、內(nèi)定房源、設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件、捂盤惜售、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的行為。
2018年6月24日，西安房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定： 1、二手房交易由滿二滿五，放寬至滿二滿三； 2、每個(gè)家庭只能參加一個(gè)住房項(xiàng)目的搖號(hào)登記； 3、意向購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致； 4、未婚、離異不滿三年的單身人群不屬于剛需家庭，搖號(hào)優(yōu)先保證剛需人群； 5、購房人群大于開盤套數(shù)時(shí)優(yōu)先剛需人群。
2018年9月14日，《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》（以下簡稱方案）和《西安市共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》正式對外發(fā)布并開始實(shí)施。
2018年9月19日下午，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于禁止將房屋銷售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)的通知》。
如此現(xiàn)象
西安樓市究竟如何破局 ……
西安市民：“二手房比新房貴，想買買不起嘛?！?/p>
西安市民：“（上半年）新房要排隊(duì)搖號(hào)，而且不是付全款根本都沒資格?！?/p>
“新房搖不上，二手房買不起?！边@或許是西安樓市2018上半年最大的兩大“奇觀”。
可是進(jìn)入9月以來，西安樓市的熱情似乎開始有些“涼涼”。那么西安房屋銷售市場到底是怎樣的現(xiàn)狀，看似偃旗息鼓的“火爆西安樓市”，真的涼下來了嗎？今天，我們通過一組調(diào)查，還原一個(gè)真實(shí)的西安樓市。
西安本土自媒體人王偉：“原本‘金九銀十’，但今年的9月，相比往年就太冷了?！?/p>
王偉是土生土長的西安人，因?yàn)閭€(gè)人愛好，和多年的挑房看房買房經(jīng)驗(yàn)，讓他在圈內(nèi)成為小有名氣的民間“房專家”。西安本土自媒體人王偉：
西安的房價(jià)是從2016年開始上漲的，我本身就是西安人，西安的房價(jià)一直維持在七千、七千五的水平。就可能今年七千五，明年七千四，波動(dòng)很小，從2016年開始，就經(jīng)歷了九千、九千五、一萬，甚至到現(xiàn)在一萬一、一萬二的價(jià)格。
綜合數(shù)據(jù)來看，從2008年到2018年的十年間，西安房地產(chǎn)市場中的商品房，從供應(yīng)量、成交量到均價(jià)都發(fā)生了很大變化。尤其是均價(jià)方面，在從四千元檔進(jìn)入六千元檔后的很長一段時(shí)間，西安商品房均價(jià)一直維持在六七千元。直到2017年突然突破萬元大關(guān)，今年上半年均價(jià)更是再增長兩千多元。但王偉表示，通過他的觀察，進(jìn)入九月以來，西安樓市卻沒有上半年那么火。
西安本土自媒體人王偉：“年初排隊(duì)買房的盛況有點(diǎn)太過了，到九月透支了買房的需求，本來就這些人，需求是固定的，如果上半年過多，下半年瓶頸也很正常?！?/p>
真的如王偉所說，買房熱情被透支過度嗎？我們的調(diào)查員兵分多路探訪西安樓市。因?yàn)槲靼卜績r(jià)領(lǐng)漲看高新和曲江，我們的調(diào)查就先從這兩地開始。
9月14日，記者來到西安高新區(qū)經(jīng)五路的保利天悅項(xiàng)目售樓部，雖然是大品牌，但預(yù)售情況難以與以往的火爆相提并論，截至9月14日中午，開發(fā)商收資料的最后半天，共260套的房源，遞交資料的只有300人。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，所有網(wǎng)上登記的購房者，既有登記后未提交相關(guān)資料的，也有提交的資料未能通過審核的，所以最終獲得購買資格的人數(shù)必將低于網(wǎng)上登記人數(shù)。搖號(hào)雖然基本確定，但銷售人員也直言中簽率將非常理想。
9月14日上午，當(dāng)記者到達(dá)西安市丈八北路的萬科翡翠國賓項(xiàng)目部時(shí)，已經(jīng)是該樓盤2號(hào)、8號(hào)兩棟樓網(wǎng)上登記的最后一天了，雖然預(yù)售情況很一般，但銷售人員表示，價(jià)格不但不會(huì)降，還有所上漲。
萬科翡翠國賓項(xiàng)目售樓人員：“登記兩棟樓300多套，現(xiàn)在登記的已經(jīng)有兩百多?！?/p>
記者：“那就有可能不用搖號(hào)的是吧？”
萬科翡翠國賓項(xiàng)目售樓人員：“對，有可能不用搖號(hào)，直接就選了，應(yīng)該沒多大問題。2號(hào)樓基本上單價(jià)在19000多，然后8號(hào)樓的稍微貴一些，8號(hào)樓的單價(jià)都在1萬9到2萬左右，我們這一次比上一次要貴一些，后面還會(huì)比這一次再貴。”
“銷售量在下降、但價(jià)格仍舊堅(jiān)挺。” 房產(chǎn)觀察人員判斷的情況還出現(xiàn)在西安市曲江新區(qū)。在西安曲江新區(qū)雁翔路南段中海曲江大城售樓部，盡管是中午，當(dāng)記者9月11日來到這里時(shí)，售樓部里只有零星的兩三位看房者。工作人員表示，已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，僅余三套頂層尚未售出，對于當(dāng)下的房價(jià)，這位工作人員直言基本沒有變化。
中海曲江大城售樓部工作人員：“哪個(gè)樓盤說降價(jià)了，你就去哪個(gè)樓盤買嘛，我們還漲了，跟我們最早一批漲了2000多元。”
兩公里外的西北方向，是陽光城PLUS項(xiàng)目售樓部，也許是該樓盤三棟準(zhǔn)備銷售的樓盤，還沒有正式拿到預(yù)售證，所以這里顯得更為冷清，偌大的售樓大廳，僅有幾位工作人員或者拿著手機(jī)刷朋友圈，或者三兩扎堆聊天，對于眼下要開盤銷售的房子，工作人員表示，售價(jià)只高不低。陽光城PLUS售樓部工作人員：
肯定漲了，現(xiàn)在你看哪個(gè)項(xiàng)目它不漲，都會(huì)有漲幅，漲幅很小而已。因?yàn)楝F(xiàn)在是物價(jià)局也核定價(jià)錢，所有的價(jià)格的話，政府這塊兒卡得很嚴(yán)，如果說漲了的話，就是漲幅很小。
政府嚴(yán)格限價(jià)，這樣的情況還出現(xiàn)在神州四路東側(cè)的萬科城市之光南區(qū)、西安航天城文化生態(tài)園附近的融創(chuàng)攬?jiān)赂约皷|長安街的紅星紫御半山項(xiàng)目。銷售人員說，因?yàn)檎畬Ψ績r(jià)的飆升采取了調(diào)控措施，但房價(jià)開始下跌有點(diǎn)困難。
紅星紫御半山售樓部工作人員：“因?yàn)槲覀冞@邊洋房，最早一批開盤是在去年12月份，開盤的時(shí)候價(jià)格備案就比較低，也是因?yàn)榉抗芫诌@邊政策的原因，后面漲價(jià)的幅度都不允許太高。”
根據(jù)西安克爾瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月西安住宅成交價(jià)13013元，環(huán)比上月下降2.7%，同比去年上漲11.8%，而在成交方面，雖然環(huán)比7月上漲37.1%，但同比去年卻下降了28%。
西安克爾瑞事業(yè)部總經(jīng)理朱郁：“現(xiàn)在通過我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)了解到，大品牌和規(guī)模性企業(yè)的價(jià)格相對比較穩(wěn)定，也對整個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做了相應(yīng)的調(diào)整，改善型住房的均價(jià)在一萬二到一萬六之間?！?/p>
朱郁說，的確在一些遠(yuǎn)離西安市中心城區(qū)的項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)有所松動(dòng)，但大品牌，容積率低以及周邊配套完善的住宅，價(jià)格仍然堅(jiān)挺，尤其是一些環(huán)境好、地段好的改善性住房，價(jià)格只增不減。但與此同時(shí)，購房者的心態(tài)更趨于理性。而這一點(diǎn)，從看房者的熱情和買房意向方面就能夠體現(xiàn)。
