馬上就是2019年。就在前幾天，湖南長沙金色比華利小區拿出190萬給業主發紅包，每戶可領到1000多元的大紅包。這個報道讓西安很多小區業主艷羨不已。
據了解，該小區2013年成立業委會，2016年5月因原物業公司合同到期，經全體業主投票決定不再續約。業委會建立了服務中心，聘請物業人員，設立客服、保安、保潔、維修、綠化五個部門，開啟了小區的自行管理模式。自管兩年多以來，小區收入有結余，于是向每戶業主進行返利。小區的收入結余，主要來自于服務收入與服務支出之間的差額。而該小區物業收入、公共收入分賬運行，每個季度的收支都會按時張榜公示。
那么，你知道《西安市物業管理條例》其實也規定了必須要公示“共用部位和共用設施設備經營收益情況”嗎？既然如此規定，具體執行得又如何呢？為此，華商報記者用兩天時間走訪了6家小區，結果發現大多數小區并未按照規定公示共有收益信息。
這些信息按規定必須要公示
未公示或公示失實信息最高可罰3萬元
《西安市物業管理條例》第七十八條規定：“物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：（一）物業服務企業的資質證書，物業服務企業項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話；（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等；（三）電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；（四）代收代繳事項；（五）水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；（六）共用部位和共用設施設備經營收益情況；（七）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。”
第一百一十二條規定了處罰辦法：“違反本條例第七十八條第五項、第六項規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經營收益情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。”
從規定來看，水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式是必須要公示的，而前段時間一些物業公司之所以被業主懷疑從取暖中牟利，就與未按規定公示相關信息有關。“共用部位和共用設施設備經營收益情況”又具體指什么呢？
據一位業內人士介紹，可以從住宅小區獲得的直接共有收益大致有以下十幾項：（1）電梯廣告費；（2）倒桿廣告費；（3）廢品收購進場費；（4）通訊運營商基站占地費；（5）流動商家進小區外賣占地費；（6）物業用房租賃費；（7）屋頂信號接收占地費；（8）地面車位占地費；（9）廣告、閉路、基站等公共電差價費；（10）售水箱費；（11）自行車庫承包費；（12）小區內雜物間租賃費等。
如果將住宅小區運用公共資產的經營活動進一步計算，小區的公共資產經營收入可以以幾何級數增加，比如：（13）小區公共建筑如會所、健身房、游泳池等的經營收益；（14）利用小區公共設施、公共設備的經營收益，如利用空置物業用房經營超市、幼兒園、養老機構等。
這么多的收入都屬于業主共有收益，但物業公司按規定公示了嗎？
1 城北：鳳城五路雅荷春天
業主稱未見公示過共有收益 物業經理稱計劃公示
12月26日在小區內，華商報記者隨機采訪了幾位業主。一位男業主稱沒有注意，另一位男業主表示沒見有公示過廣告費、地面車位占地費等，三位女業主稱自己忙不愿接受采訪，一名租住的男士稱沒看見過公示共有收益。
在該小區物業公司，企業相關信息和收費價格等信息在墻上有公示，但未在辦公室和院內公示欄見到有共有收益相關信息的公示。
對于記者提出的問題，物業公司經理李先生稱，知道有相關規定。但在和記者溝通的過程中，這位負責人一直不愿正面回復相關問題，稱對于共有收益信息，計劃進行公示。
2 城中：西華門宏城國際公寓小區
業主稱入住多年未見公示過收益
12月26日中午，業主朱先生稱，他是2006年入住的，地面車位占地費、廣告費、通訊運營商基站占地費等共有收益信息一直沒有見到公示。電費是0.65元，買電要經物業公司，不交物業費就買不了電。電梯里遇到的一位男業主也表示，地面車位占地費、廣告費從來沒有公示過。在物業公司門口打乒乓球的兩位業主，則稱不清楚有沒有公示。
在物業公司辦公室內，只有各種收費價格的公示，并未見到有關于共有收益的收支信息公示。一名女工作人員說，他們只是地產公司的一個項目部，具體情況要問公司。她稱共有收益信息院內公示欄有，但公示欄內貼的只是一些物業服務須知、小區文明公約等。在小區過道大廳內有大幅廣告、飲用水機器等。
3 城西：大慶路都市綠洲花園業委會委員稱物業公司每月會給業委會3600元
12月26日下午，在小區業主活動室的一位女業主說，廣告費好像有過公示，具體可以問業委會。
院內一位老人稱，單元門口會貼著一些信息，年底也會公示。小區里有廣告，是看到過的，但哪些收費、哪些不收費，收入多少錢、怎么用，就不知道了。
在物業公司辦公室，一名女工作人員稱收費價格都有公示，小區有業委會監管。一般元月份、2月份才會公示上一年的信息，所有信息都會在里面體現。
但記者注意到，物業辦窗口上貼著的還是2015年的收支明細，收入主要是租金，支出主要是人員津貼等。2018年的信息只有暖氣費價格和催繳通知等信息。
業委會委員郭先生稱，關于共有收益，物業公司一個月要給業委會交3600元，電梯廣告收入等全部包括在內。“短期擺攤設點管不了，不可能有公示。”至于這些信息有沒有向全體業主們公示，這位委員只是說共有收益肯定有，未正面回答該問題。
4 城東：金花北路紫昕花庭
有業主稱沒公示過共有收益 物業稱公示過還會給社區報
該小區門禁很嚴格，小區保安查詢證件后，讓到物業辦詢問情況。
在院內，記者隨機采訪了幾個業主。一名中年男業主表示，沒有見到過物業公司對電梯廣告費等共有收益進行過公示。另一名男業主稱住進來已經十來年了，從來沒見公示廣告費、地面車位占地費、通訊運營商基站占地費等共有收益，水電熱等信息也沒見公示過。
在小區物業辦公室，張貼有物業企業情況、項目經理情況、工作標準、收費價格等信息。
物業公司經理鄒先生稱，關于共有收益，每年都會在下一年的年初給社區報。在其辦公室，他給記者看了2018年1月份給社區上報的《紫昕花庭2017年公區收入統計表》和《紫昕花庭2017年度公區支出明細》。從兩份表格的內容來看，收入主要來自電梯轎廂廣告、燈箱廣告、早餐車、早餐攤位、賣熟肉、洗衣柜、飲水機、臨時場地使用等費用，全年合計約10.77萬元。支出包括更換19個單元門、單元門安裝調試費用、早餐車和燈箱廣告用電成本、節日搞活動費用、更換門禁系統、綠化園區、計提管理費、繳納增值稅、以及繳納城建稅及附加等，合計約12.26萬元。最后的結余約為-1.48萬元。
這位經理稱，這些信息也會在小區的大公示欄給業主公示，一般公示7天左右就取掉了。2018年的情況，在統計完以后也會很快公布，好多業主可能不知情。
5 曲江新區：曲江公館和園
未公示共有收益信息 會以發放蔬菜形式回饋業主
小區門禁很嚴。12月27日下午2時許，在門口說明來意后，保安允許記者到物業公司采訪。記者注意到，院子公示欄內貼的是《向不文明行為說不》等對業主的倡議，以及社區臨時張貼的公告等。
在物業辦，該小區項目經理吳先生表示，水、電、熱尤其是供暖明細等，都會向曲江新區管委會房管局報。小區共有收益只有電梯廣告收益，一般會以發放蔬菜的形式來回饋給業主。小區沒有地面停車，所以也就沒有地面停車占地費。周圍的一圈商業店鋪也都是有產權的。他認為，物業實行酬金制的，要按時間公示相關信息，但西安更多的主要是包干制。辦公室內，營業執照、資質證書、質量管理體系認證書、收費價格等，都有公示，但共有收益沒見有公示，吳先生表示沒有進行公示。“我們是包干制，共有收益會以給業主發蔬菜的形式來回饋，但相關信息都報給了開發區房管局。”
記者提出要和業主們聊一聊，這位經理表示：“這就不方便了”。隨后，一位保安便送記者出了院子。
6 高新區：綠地世紀城A區在微信公眾號進行公示 還制作了工作報告
12月27日下午，記者隨機采訪了10位業主，有業主表示沒見公示過電梯廣告費、擺攤設點等共有收益費用；有業主說不清楚，沒關注過；有的說公示的信息比較多，自己也記不住。
物業公司一名負責人說，共有收益已經全部移交給業委會了，物業工作情況每季度都會公示。
業委會副主任黃先生表示，共有收益從2016年就已經全部移交給業委會了。小區戶數有4000多戶，人太多，好多業主可能不了解情況。小區所有重要信息都會通過小區微信公眾號向業主們公示，同時也會在院內的公示欄公示部分信息。
黃先生給記者看了他們2018年5月做的業主大會工作報告。這份67頁的報告里有9個議題，其中第三個就是公共收益收付報告，內容非常詳細。截止2018年4月12日，共收回公共收益66.25萬元，為維持業委會正常運作及維護小區設施改造花費15.92萬元，結余48.55萬元。從詳細說明來看，共有收益主要來自場地租賃收益、園區停車收益、園區廣告收益等。
“我們通過微信公眾號等網絡形式幾乎把所有的信息都公布了，但一些業主不太關心小區的事務，還是說不知道。接下來我們會考慮制作易拉寶在每個樓門口公示相關信息。”黃先生稱。
西安市房管局：未按規定公示肯定會按規定處罰
西安市房管局物業辦負責人表示，凡是《西安市物業管理條例》規定要公示的信息，如果物業公司不按規定公示，肯定是要按規定處罰的。如果業主們發現物業企業沒有按規定公示，可以撥打以下電話，向區縣、開發區物業行政管理部門進行舉報。
舉報電話如下：
碑林區建設和住房保障局 89625348（9）
新城區建設和住房保障局 87444565
蓮湖區建設和住房保障局 87621992轉8019
雁塔區建設和住房保障局 68523471
灞橋區建設和住房保障局 83511092
未央區建設和住房保障局 81627286
高新區交通和住房建設局 89580208
經開技術開發區國土資源和城鄉規劃局 86519215
曲江新區管理委員會房地產管理局 81201584
浐灞生態區國土資源和房屋管理局 83592127（9）
國際港務區管理委員會房屋管理局 83332119
航天產業基地管委會住房交通建設局 85688781
臨潼區建設和住房保障局 83812039轉8009
長安區住房保障和房屋管理局 85652677
閻良區建設和住房保障局 86202072
高陵區規劃建設和住房保障局 86919071轉8014
鄠邑區規劃建設和住房保障局 84889563
藍田縣規劃建設和住房保障局 82721237
周至縣規劃建設和住房保障局 87115228
>>業內專家
共有收益是小區持續發展經濟基礎
監管部門應把相關規定落到實處
心晴雅苑業委會主任周洪斌表示，共有收益不是一筆小數字，大的小區共有收益甚至會超過千萬元。共有收益是小區持續發展的重要支撐，用它可以彌補大修基金，還可以用于社區建設，同時還培養全體業主共有共管的意識，對促進社區和諧非常重要。
從法律角度來說，如果物業公司把全體業主的共有收益據為己有，這顯然是不合法的。“據我了解，西安市物管條例第七十八條的規定是2017年新修訂時才加進去的。這個規定對于保證小區未來發展和建設特別重要，監管部門應該想辦法把要求物業公司公示共有收益的相關規定落到實處，僅靠公布監督電話是不夠的。”
周洪斌說，以心晴雅苑小區為例，他們從以前沒有一分錢共有收益，到成立業委會、實行酬金制，現在每年都可以拿到數十萬元的共有收益，僅2018年就拿到了50多萬元，相當于全體業主每戶都可以拿到2000多元。歷年來累計已經花了100多萬元用在小區的維修和建設上，讓一個老小區煥發了勃勃生機。
“反過來說，如果共有收益不能被保障用于小區的建設和維護上，維修資金花完了還得業主續籌，這通常很難。而如果維修資金無法續籌，一個小區就會很快破敗下去，全體業主的房產就會貶值，生活質量也會大大下降。”
